米國購屋記 (3)
April 27th, 2009
房產仲介 (real estate broker,也叫 agent) 是很有意思的一種職業。在美國買賣房子,雖然可以不用仲介自己來,但大部份的賣家都會有他自己的賣方仲介 (seller agent),這是因為你必須有 agent 的身份才可以在 MLS 上面公布資訊賣房子。小弟因為是初次上路,所以找了一個買方仲介 (buyer agent),這個決定替我省掉了很多的麻煩。仲介當然是要抽佣金 (commission) 的,賣家賣價的 6% 就是公訂的佣金價格,這筆佣金會由買賣雙方的仲介去平分。所以要記好,買方仲介的收入仍然是由賣家提供的 (雖然這錢最後是從買方的口袋出來)。
好的仲介除了有禮貌會哈啦之外,最主要的功能就是幫你準備文件、提供資訊,以及跟催流程。自己的仲介不積極的話,直接換掉!對方的仲介不積極的話,不要做這筆生意!仲介就是我們花錢來省時間省麻煩的!
一般來說仲介都會詳細解說整個的流程如何,大體上買房子不外乎幾個步驟:看房、出價 (offer)、驗屋、議價、公證 (escrow)、貸款放款 (underwriting),以及交屋 (close escrow)。第一個也是最累的步驟就是看房子了,就算功課做的再足,沒看到實際的房子,其實一切都是空的。房子的照片和明星的照片一樣,本尊和照片可以差到十萬八千里。仲介可以幫你過濾和安排看屋的事情,但多跑幾家是少不了的。
看好某間房子很喜歡之後,就可以去出價了。出價是一種心理遊戲,要自己拿好主意,不要輕易受他人左右。出價的價格一定是可以再議的!我們要發揮中國人傳統的殺價美德!出價要殺!成交前都可以再殺!要給他殺很大!… 咳,回題 … 出價後會簽一個意願書,然後買方若有需要就得開始跑貸款,這個我們以後再談。出價後若賣方接受,一般會做一個驗屋的動作,就是買方花錢找專門的驗屋師來檢查房子看看有什麼問題。若有問題的話,雙方就必須協調看要如何處理,是賣方要降價呢,還是賣方要修,或是取消這筆交易。
escrow 是一個必要的步驟,它基本上是一家銀行,充當公正第三人的角色,負責轉移產權以及收取款項。一般來講出價後,買方就必須在 escrow 中存入押金 (earnest money) 表示誠意,所以這裡頭就有學問了:萬一沒成交的時候,誰來付 escrow 的錢? 這文件要怎麼寫怎麼談? 仲介的用處就在這裡。
escrow 也提供一個緩衝的時間 (15 至 90 天,視合約而定),在這個緩衝時間內,買賣雙方皆可反悔。時間到期時,escrow 會將產權及稅表轉到買家名下,這樣交易就完成了。
(To be continued …)