July 2nd, 2009
Windows 7 支援直接從 VHD 開機，這可以讓我們來玩不少東西。首先先筆記一下幾個原始的網站:
Microsoft Technet: 總本山文件，沒什麼好講
Aviraj Ajgekar’s Blog: 這位大神專精 VHD 相關技巧
我的目的很簡單，在我的 HTPC 上弄一個像硬碟保護卡的環境，除了我之外一般 user 沒有辦法在上面改東西 (包括某些動物，嘿嘿)。這要怎麼弄呢? 首先放入 Windows 7 的光碟，開機後先選語言，按「下一步」後按 Shift-F10，會跳出一個命令列視窗。我的規劃是
200MB 的 B 碟來放 bootloader
100GB 的 C 碟來放 VHD
剩下的丟到 P 碟放共享資料
C 的空間最好留大一些，因為最後除了 VHD 檔之外，page swap 等等的東西也會在這裡。
首先先把硬碟清空
diskpart
sel disk 0
clean
接下來造 B C P 三個碟
create partition primary size=200
format quick fs=ntfs
assign letter=b
active
create partition primary size=102400
format quick fs=ntfs
assign letter=c
create partition primary
format quick fs=exfat
assign letter=p
最後造 VHD 檔
create vdisk file=c:\win7.vhd maximum=40960 type=expandable
select vdisk file=c:\win7.vhd
attach vdisk
create partition primary
active
exit
接下來關掉命令列，進入 setup，選自訂安裝，裝到 Disk 1。安裝程式會說不能把 Windows 裝上去因為沒有驅動程式，不用管他裝下去就對了。用 expandable 的 VHD 的話，必須注意這個 VHD 的 size 不可以超出 C 的實際大小，不然裝好之後會直接藍屏。
接下來裝好之後，聰明的 Windows 會自動把 boot loader 什麼的都搞定，直接就可以用了。下一篇我們會看到如何把這個 VHD 環境弄成像硬碟保護卡的樣子。
Windows, 技術文章 |
June 28th, 2009
最近入手一台新電視，又不想要付米國貴死人又難看的有線/衛星電視，所以得想點別的方法，例如來收收看 local 的頻道。我以前在 BestBuy 買過室內的天線，但是效果真的是遜到無可復加，拜了一下咕狗大神的結果，發現最好的天線居然是 … 自己做的？
美國在六月剛切換到數位電視的系統，所以我只需要弄一組 UHF 天線就可以了。咕狗上拜到不少種天線，例如 YouTube 上的 bow-tie 天線，Gray Hoverman 天線 (老美叫它 super antenna)。另外也有在 Mobile01 和其他的網站上多次看到山賊大神設計的四菱形天線。我想既然台灣的 UHF 中心頻率 (600MHz) 和美國一樣，應該可以來試看看四菱形天線的功效如何，
畢竟做一組四菱形天線要比做 bow-tie 和 Gray Hoverman 省事的多。
到 Home Depot 買了一組 RCA BALUN 和一捲 12 號銅線，在紙板上先畫好形狀然後照著山賊大神的開示去繞線，就先做了個試用品來 try try see
結果是驚人的好！我連反射板都沒裝，隨便在客廳一擺就可以看 30 幾台。畫面裡是 NBC 高畫質電視訊號
更重要的是有三台以上的中文台！真是誇張到一個不行，下一步應該是要想辦法把這個醜醜的東西弄好看點，不過在那之前我去看個電視先 
美國生活 |
May 6th, 2009
當然，任何大額的交易都存在風險，特別是人為的陷阱。買房幾乎是陷阱的集大成哇哈哈 … 雖然不小心踩到了幾個，不過就當是人生經驗吧。這裡寫下一些我還記得的陷阱。
- 首先是短賣屋 (short sale)。很多短賣屋開出來的價，根本就沒有經過銀行的同意，這種房子最好是少碰，免得搞了半天浪費自己的時間。而且短賣屋就算能成交，基本上沒有殺價的空間，因為要殺價的話要再跑一次銀行同意的流程。
- 沒有成交之前，你就是老大，成交了之後，你就是俗辣。所以呢，要對賣家或仲介提任何的要求，必須在進 escrow 之前去提。進了 escrow 之後，他們就不大鳥你了。
- 裝修是很有學問的一件事，永遠不要相信賣家修理的品質。所有該修的東西，換算成現金自己去修。另外，找工人修也是很有技術含量的，基本上你要懂得怎麼去驗收他們修的東西，另外，所有該修的小細節，必須鉅細靡遺白紙黑字地寫下來，誠實不是每個人都具備的品德。
- 不要購買任何由貸款銀行提供的保險。透過 insurance agent 去找來的保險，保的項目更多，保費更便宜。
- 做任何決定時，都必須要有比較的基準。例如選屋子，多看幾家去比比。裝修，能多要幾個 quote 就多要幾個 quote。買家具，買家電，貨比三家不吃虧。最怕就是一開始不比，之後才在三心二意。
- 預算規劃的時候，最好多徵詢長輩和買過房子的朋友的意見。會有很多讓你意想不到的支出。
- 搬家要好好規劃，家裡的東西會比想像中的多很多。
美國生活 |
April 28th, 2009
米國的貸款流程和台灣的差不多 (大家都跑 IBM 系統咩)，不外乎徵信、核貸、放款三部曲。他們的徵信和核貸很有意思。基本上 Fair Issac 的 FICO score 主宰了所有美國人的信用分數，這個分數會直接影響你所能借到的金額、利率和放款條件。
貸款在米國是一種被玩到神奇的不得了的商品，例如這次金融危機的次貸風暴，就是這個商品的高等財務工程搞出來的。米國有多如牛毛的放款公司，各種促銷方案不一而足，多到一般人無法自己搞清楚，因此就有貸款仲介 (loan agent) 的產生。傳說中，華人區有很多神奇的貸款仲介，可以幫你找到神奇的低利貸款，不過我這次因為買 REO 的關係，必須向特定銀行貸款，沒用到。
大致上來說，美國的房貸分為固定利率 (fixed rate) 和浮動利率 (ARM) 兩種。以目前的低利率來看，固定利率會較划算的，網路上有一海票試算表可以幫你評估哪一種較好。房貸有很多專有名詞，若是不熟的話，最好找懂行的人問清楚較保險，頭款不足的話，放貸行通常會要求你保一個房貸保險 (mortgage insurance)，這其實是保障銀行權益用的，因為受益人是銀行。所以呢，無論如何都要想辦法避免這種無聊的支出。
(To be continued …)
隨筆雜文 |
April 27th, 2009
房產仲介 (real estate broker，也叫 agent) 是很有意思的一種職業。在美國買賣房子，雖然可以不用仲介自己來，但大部份的賣家都會有他自己的賣方仲介 (seller agent)，這是因為你必須有 agent 的身份才可以在 MLS 上面公布資訊賣房子。小弟因為是初次上路，所以找了一個買方仲介 (buyer agent)，這個決定替我省掉了很多的麻煩。仲介當然是要抽佣金 (commission) 的，賣家賣價的 6% 就是公訂的佣金價格，這筆佣金會由買賣雙方的仲介去平分。所以要記好，買方仲介的收入仍然是由賣家提供的 (雖然這錢最後是從買方的口袋出來)。
好的仲介除了有禮貌會哈啦之外，最主要的功能就是幫你準備文件、提供資訊，以及跟催流程。自己的仲介不積極的話，直接換掉！對方的仲介不積極的話，不要做這筆生意！仲介就是我們花錢來省時間省麻煩的！
一般來說仲介都會詳細解說整個的流程如何，大體上買房子不外乎幾個步驟：看房、出價 (offer)、驗屋、議價、公證 (escrow)、貸款放款 (underwriting)，以及交屋 (close escrow)。第一個也是最累的步驟就是看房子了，就算功課做的再足，沒看到實際的房子，其實一切都是空的。房子的照片和明星的照片一樣，本尊和照片可以差到十萬八千里。仲介可以幫你過濾和安排看屋的事情，但多跑幾家是少不了的。
看好某間房子很喜歡之後，就可以去出價了。出價是一種心理遊戲，要自己拿好主意，不要輕易受他人左右。出價的價格一定是可以再議的！我們要發揮中國人傳統的殺價美德！出價要殺！成交前都可以再殺！要給他殺很大！… 咳，回題 … 出價後會簽一個意願書，然後買方若有需要就得開始跑貸款，這個我們以後再談。出價後若賣方接受，一般會做一個驗屋的動作，就是買方花錢找專門的驗屋師來檢查房子看看有什麼問題。若有問題的話，雙方就必須協調看要如何處理，是賣方要降價呢，還是賣方要修，或是取消這筆交易。
escrow 是一個必要的步驟，它基本上是一家銀行，充當公正第三人的角色，負責轉移產權以及收取款項。一般來講出價後，買方就必須在 escrow 中存入押金 (earnest money) 表示誠意，所以這裡頭就有學問了：萬一沒成交的時候，誰來付 escrow 的錢? 這文件要怎麼寫怎麼談? 仲介的用處就在這裡。
escrow 也提供一個緩衝的時間 (15 至 90 天，視合約而定)，在這個緩衝時間內，買賣雙方皆可反悔。時間到期時，escrow 會將產權及稅表轉到買家名下，這樣交易就完成了。
(To be continued …)
美國生活 |
April 27th, 2009
洛杉磯是很大的城市，大城市的好處是只要你不怕開車通勤的話，房子的選擇很多，相對來講找到合理價格的房子也容易些。像小弟以前住的 Santa Barbara 那種小地方的話，選擇很少價錢就很難下來了。不過大城市的缺點是選擇太多，這樣找起來也很累。網路上有許多網站可以幫助你搜尋想要的房子，例如 ziprealty.com, zillow.com, trulia.com，其實他們都是從 MLS (mls.com) 去撈資料，但他們整理的比較好些。
市面上的房子依照賣法又有五種: pre-sale (新屋預售), regular sale (屋主自售/建商新建), short sale (短賣屋), REO (銀行屋), 以及最好玩的 auction (法拍屋)。時機好的時候，大概都只有 pre-sale 和 regular sale 的可以買，這兩種和台灣的房子玩法差不多，有趣的是後三種。短賣屋是指屋主自己知道繳不出貸款了，所以要趕快把房子賣掉，因此一般來說會先開一個很殺的價錢出來，吸引買主上門出價，再用買主的出價去和債權銀行協商是否能以此價錢賣房，如此一來原屋主便可安然抽身。銀行屋是原屋主繳不出房貸，因此房屋被查封後由銀行收回自售，一般來講都是屋況較佳銀行認為可以賣個好價錢的屋子。法拍屋則是銀行不願或無力收回，由法院去拍賣，由於最近美國的銀行現金缺的兇，所以某些好屋子也跑到法拍去了。
在網站上可以查到的，只有前四種屋子，第五種法拍屋要透過仲介或公告資訊去找。法拍很歡樂是因為通常你是沒有機會去看房子的，就算有，也只有短短的一小時或更少的時間，所以有很大的機會是賭運氣，或是你一開始就打算把它砍掉重練，這樣法拍是很好的 (比佛利山的法拍從不落空便是這個道理，建商直接拍來蓋新的豪宅)。
在圖書館或超市多半可以拿到免費的地產廣告，報紙上也很多，這些廣告上的房子網站上未必有 
美國還是很多人緬懷舊日的美好時光，網路這玩意並不是萬能的。另外，找仲介最好的方式也是口耳相傳，或是看報紙約仲介出來談談，好的仲介可以省下你未來無數的麻煩。
(To be continued …)
美國生活 |
April 27th, 2009
話說小師程工在米國也混了很多年了，太座大人整天唸著要買個房子，畢竟每個月交一千多米金給房東實在不是什麼高明的主意。可是不太湊巧的是，小弟住在洛杉磯西邊，洛杉磯西邊好學區的獨立屋，沒有個五十萬那是老貓嗅鹹魚–休想！所以想歸想，要買下手的話，還是得存錢和做好功課先。
米國的房子可以分成幾種：獨立屋 (house)，康斗 (condo, 共用住宅)，或是公寓 (apartment)。康斗和公寓主要的區分是，公寓一般是由建設公司來管理，而康斗則是由住戶自己組成的管委會 (簡稱 HOA) 來管理。所以康斗也有可能是公寓式的，和建築的格局沒啥太大的關係，這點我也是弄了很久才搞懂。一般而言獨立屋比較保值，也不用擔心什麼公設的問題，要加建改建修東西的話相對來說也容易些，但在洛杉磯，獨立屋的平均屋齡很高，畢竟洛杉磯也是個有幾百年歷史的大城市。康斗在洛杉磯這一帶大多是雙併或連棟，很少有上下層 (因為不好賣)，康斗社區多半比較新 (大多是 80 年代後都市重劃的結果)，會有很好的公設，如游泳池、網球場等等的東西，缺點是要加改修都非常麻煩，每個月還得交管理費 (50 - 700，看你住哪裡)。公寓大部份是投資客整棟買來租人的，想買單間的可能要去 downtown 或比佛利山那一帶才有，這就不在小弟的研究範圍之內了。
在美國大部份的地方，小朋友上學是按照學區制的，也就是你住哪兒的話就只能去某一間公立學校上學，從小學到高中都是如此。因此，房子所在的地方幾乎就決定了以後上學的地方。所幸現在網路發達，你可以到像 greatschools.net 這一類網站上先去查查附近學校的評價。一般來說，學區好的地方，治安好房價高，學區不好的地方，特別是高中很差的地方，街上的混混和毒販是一定少不了的。(根據 FBI 公布的資料，美國的毒品銷售以青少年為大宗，會吸毒的青少年白天得去哪兒呢？這道理就清楚的很了。) 一個題外話，大學附近的房子通常學區很好又很貴，但未必適合居住，要打聽清楚。學區很好是因為大部份的學校的教職員會集中在學校附近的某個社區裡，這些人的小孩表現一般都很優，所以學區很好。未必適合居住是因為其他大部份的房子都是投資客買來租大學生的，美國的大學生必修的 party and sex 那是少不了而且會吵死人的，至於毒品嘛，大學生也算青少年，您說是唄？
(To be continued …)
美國生活 |