米國購屋記 (3)
April 27th, 2009
房產仲介 (real estate broker，也叫 agent) 是很有意思的一種職業。在美國買賣房子，雖然可以不用仲介自己來，但大部份的賣家都會有他自己的賣方仲介 (seller agent)，這是因為你必須有 agent 的身份才可以在 MLS 上面公布資訊賣房子。小弟因為是初次上路，所以找了一個買方仲介 (buyer agent)，這個決定替我省掉了很多的麻煩。仲介當然是要抽佣金 (commission) 的，賣家賣價的 6% 就是公訂的佣金價格，這筆佣金會由買賣雙方的仲介去平分。所以要記好，買方仲介的收入仍然是由賣家提供的 (雖然這錢最後是從買方的口袋出來)。
好的仲介除了有禮貌會哈啦之外，最主要的功能就是幫你準備文件、提供資訊，以及跟催流程。自己的仲介不積極的話，直接換掉！對方的仲介不積極的話，不要做這筆生意！仲介就是我們花錢來省時間省麻煩的！
一般來說仲介都會詳細解說整個的流程如何，大體上買房子不外乎幾個步驟：看房、出價 (offer)、驗屋、議價、公證 (escrow)、貸款放款 (underwriting)，以及交屋 (close escrow)。第一個也是最累的步驟就是看房子了，就算功課做的再足，沒看到實際的房子，其實一切都是空的。房子的照片和明星的照片一樣，本尊和照片可以差到十萬八千里。仲介可以幫你過濾和安排看屋的事情，但多跑幾家是少不了的。
看好某間房子很喜歡之後，就可以去出價了。出價是一種心理遊戲，要自己拿好主意，不要輕易受他人左右。出價的價格一定是可以再議的！我們要發揮中國人傳統的殺價美德！出價要殺！成交前都可以再殺！要給他殺很大！… 咳，回題 … 出價後會簽一個意願書，然後買方若有需要就得開始跑貸款，這個我們以後再談。出價後若賣方接受，一般會做一個驗屋的動作，就是買方花錢找專門的驗屋師來檢查房子看看有什麼問題。若有問題的話，雙方就必須協調看要如何處理，是賣方要降價呢，還是賣方要修，或是取消這筆交易。
escrow 是一個必要的步驟，它基本上是一家銀行，充當公正第三人的角色，負責轉移產權以及收取款項。一般來講出價後，買方就必須在 escrow 中存入押金 (earnest money) 表示誠意，所以這裡頭就有學問了：萬一沒成交的時候，誰來付 escrow 的錢? 這文件要怎麼寫怎麼談? 仲介的用處就在這裡。
escrow 也提供一個緩衝的時間 (15 至 90 天，視合約而定)，在這個緩衝時間內，買賣雙方皆可反悔。時間到期時，escrow 會將產權及稅表轉到買家名下，這樣交易就完成了。
(To be continued …)
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